Пожалуй, всех, кто желает приобрести квартиру интересует вопрос, выгодно ли сейчас совершать покупку? Ведь прошедшая часть текущего года показала далеко не самую стабильную ситуацию относительно цен на квадратные метры. Чтобы разобраться в данном вопросе, стоит обратить внимание на мнения опытных экспертов по вопросам недвижимости, на основе их заключений можно попытаться сделать общие выводы относительно того, что же будет с недвижимостью в России в 2022 году.
Что уже было с ценами на недвижимость в 2022 году
Невозможно составлять какой-либо прогноз, относительно того, подорожают или подешевеют квартиры в 2022 году, без информации о последних изменениях на рынке. Поэтому стоит обратить внимание на ключевые события, которые происходили в последний год.
- Март. С 9.5% до 20% годовых повышается ключевая ставка, а рыночные ипотечные вырастают до 20-25%, что делает их практически недоступными для большей части населения. Но благодаря еще действующей госпрограмме (ставка 7%), общая доля ипотечных кредитов относительно остальных даже увеличилась на 5%. Среди населения началась небольшая паника, люди, имеющие накопления, старались их сохранить. Так как недвижимость является одним из самых надежных вариантов вложений, то спрос на нее повысился, что привело к первому подорожанию квартир в 2022 году примерно на 5%.
- Апрель. Ключевая ставка была снижена до 17% (а к концу месяца до 14%). Ставка по госпрограмме повысилась до 12%, также были увеличены и денежные лимиты. Спрос на ипотечное кредитование относительно предыдущего месяца снизился в четыре раза, а количество сделок на вторичном рынке упало вдвое. Цена недвижимости в регионах упала на полпроцента, в Москве выросла, но всего на 1.6%.
- Май. Ключевая ставка снизилась до 11%. Ставка по госпрограмме снижается до 9%. Увеличиваются лимиты для семейных пар, а также запускается программа для сотрудников сферы IT (под 5%).
- Июнь. Ключевая ставка снижена до 9.5%, что вернуло ее к показателям начала рассматриваемого периода. Вслед за ней начали снижаться и ставки по ипотеке.
В какой-то момент рынок недвижимости фактически заморозился. Предложение серьезно превышало спрос, следовательно, на рынок больше влияли покупатели, чем продавцы, хоть не все покупатели это понимали. Это привело к тому, что уже весной 2022 года немного упали цены на недвижимость. Даже при просмотре объявлений и общении с продавцами было понятно, что от указанной стоимости можно было смело вычитать около 3% на скидку покупателю, который готов реально выйти на сделку. Исходя из этого вполне возможно просчитать, когда подешевеют квартиры еще сильнее или тенденция не продолжится. Уже осенью ключевая ставка упала ниже 8%.
Кроме того, нельзя исключать тот фактор, что все это время все сложнее становилось застройщикам, которые попали в непростую ситуацию в этом году из-за высокого подорожания стоимости строительства. Это также серьезно влияло и будет влиять в дальнейшем на общую ситуацию на рынке недвижимости, особенно в регионах РФ.
Прогнозы цен на недвижимость в 2022 от различных экспертов
Для полноценного понимания того, стоит ли покупать новостройку или вторичку сейчас, стоит обратить внимание на отдельные мнения сразу нескольких экспертов области.
Барсуков К. (член Российской гильдии риэлторов)
Эксперт считает, что снижение цен на квартиры может продолжаться еще до полугода, а средняя цена может снизиться даже на 10%. Это связано с тем, что рынок купли-продажи тесно связан с рынком аренды. И сейчас люди все больше выбирают именно арендное жилье. Если говорить о том, что дальше ждет рынок недвижимости в 2022, то, вероятно к концу года будет заметен некий спад в стоимости. Так как рынок купли-продажи не сразу реагирует на повышение спроса на арендное жилье, пока что квартиры продаются по завышенным ценам, но чуть позже обязательно произойдет снижение. Правда, рано или поздно баланс восстановится и рынок снова стабилизируется.
Аналитики (портал «Индикаторы рынка недвижимости»)
Мнение аналитиков во многом сходится с тем, что было сказано предыдущим экспертом. Если рассматривать стоимость квадратного метра, то серьезного падения здесь пока трудно заметить. Однако спрос определенно упал, следовательно, сейчас на продажу выставлено рекордное количество как вторичной, так и новой недвижимости. Все это говорит о том, что по всем законам экономики к концу года снижение цен должно быть более ощутимым.
Доброхотова И. (председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»)
Эксперт считает, что вопрос стоит ли покупать квартиру в 2022 году наиболее сложно рассматривать относительно первичного жилья, так как именно здесь текущая ситуация наиболее тяжело поддается аналитике. Дело в том, что данные всевозможных статистик строятся исключительно на первоначальной базовой цене жилья. Фактически при продаже она может существенно снижаться, например, на 15% или даже на 25%. А другие объекты, наоборот могут продаваться по очень завышенной цене. Здесь все зависит от покупателя. Застройщик готов предоставить очень хорошую скидку, а также множество бонусов покупателю, который готов единоразово оплатить всю стоимость, что вполне логично. И наоборот, для тех, кто желает совершить сделку в ипотеку по очень заниженной ставке (она может даже не достигать одного процента годовых), цены будут существенно выше базовых. Следовательно, каждый объект новой недвижимости сегодня имеет две цены, это цена в предложении и фактическая цена, которая участвует в сделке, и эти две величины могут очень ощутимо отличаться, что усложняет прогнозирование того, упадут ли цены на недвижимость в 2022 году.
На удерживания рынка недвижимости также очень сильно стараются влиять банки. Здесь все объяснимо тем, что приобретенная квартира, как правило, находится в залоге у банка в течение нескольких лет. Следовательно, банки никак не заинтересованы, чтобы имущество, которое находится у них в залоге, потеряло свою ценность даже немного.
Положение застройщиков
Очень печальная ситуация сейчас у девелоперов из регионов. Если, например, в Екатеринбурге, Новосибирске, Казани, Нижнем Новгороде и Краснодаре они еще имеют хоть какую-то финансовую подушку, и то, многие уже работают на грани окупаемости, то в Самаре и Волгограде, ситуация существенно усложнилась. Во всех вышеуказанных регионах очень скоро начнется повышение цен на недвижимость, даже в тех случаях, если спрос на объекты будет нулевым, это связано с тем, что застройщики просто не могут продать жилье ниже себестоимости. Стоит учитывать, что события 2022 года крайне негативно сказались на строительной отрасли. С российского рынка ушло большое количество производителей материалов, а также имеющиеся на рынке товары существенно прибавили в цене. Это все сделало процесс постройки намного дороже, поэтому данный фактор будет все же просто вынуждать застройщиков не допускать падения цен ниже определенной планки.
Эта ситуация серьезно усложняет ответ на вопрос, когда лучше покупать квартиру в 2022 году. Такое вынужденное поведение застройщиков не позволяет им полностью соответствовать экономической ситуации на рынке и имеющемуся спросу. Однако, некоторые эксперты сходятся во мнении, что спрос в данном случае будут стимулировать различными субсидиями и прочими действенными механизмами. Но при этом каких-либо акций и прочих уступок от застройщиков станет гораздо меньше.
Заключение: стоит ли сейчас покупать квартиру
Российская экономика переживает некую турбулентность и находится в очень непредсказуемом положении, следовательно, точный прогноз цен на недвижимость в 2022 году составить невозможно. Эксперты далеко не все сходятся в едином мнении, что вполне логично. Если говорить о вторичном жилье, то его покупка в ипотеку, пожалуй, будет не самым удачным вариантом на 2022 год из-за сравнительно высоких ставок. Если же говорить о новостройках, то здесь ставки вполне приемлемы, кроме того, некоторые застройщики уже готовы предлагать жилье по ценам, близким к себестоимости, и вряд ли они к ней еще сильнее приблизятся.
Ожидать того, что еще сильнее подешевеют квартиры в 2022 году, также не имеет особого смысла, ведь в случае, если и такое произойдет, то, вероятнее всего, большая часть привлекательных объектов уже будет продана. Другие же квартиры застройщики будут вынуждены просто временно снять с продажи из-за отсутствия рентабельности. Назвать 2022 год лучшим временем для покупки жилья пока сложно, однако это время можно назвать неплохим. Особенно, если квартира приобретается в качестве долгосрочной инвестиции, то подобная покупка точно не станет убыточной.